县城已经没有几千的房子了

本文来自公众号:真叫卢俊(ID:zhenjiaolujun0426),作者:真叫卢俊,题图来自:视觉中国


想和大家说几个关于关于三四线以及县城楼市的观察,但是有几个前提先和大家说下:


1. 我们现在生活在2019年,马上就要2020年,很多对于房价的判断我希望都不要停留在2010年之前。比如房价构成如何,利润多少合理,土地是否捆绑售价这些老旧话题,起码在我这里就不探讨了;


2. 关于房价,其实我没有兴趣谈论房价合理不合理,以及所谓的泡沫有没有。一个没有绝对泡沫的城市其实也没有购买可能,一个泡沫到天的地方可能你发现城市的发展速度甚至超过泡沫速度,我更希望大家接受现实。把对错留给专家,好坏自己分析;


大概这些前提,然后和大家聊聊一些最近对于房价的一些感知,个人观点


01


第一个现实:县城已经没有几千块的房子,但同样也甚少有城市可以稳定的站住2万单价区间。


今年花了最多的时间就是各个城市到处跑,我发现如今的城市架构里,一些二线、大部分的三线以及几乎所有的县城小镇,但凡有商品房这个产业进入的城市,房价都在一万以上,非常非常的微妙。


特别是一万二到一万五的城市,真的特别特别多,已经很少看到哪个城市的房价还是在几千块了。这是过去两年快速的城市化之后的价格保底,也同样说明了大量的城市化其实本质内核是相同的,就是棚改、拆迁,然后盖商品房。


除此之外更多的城市运营的内容不多了。这也是为什么很多三线城市的房价站不上2万元单价的重要原因,棚改的货币补偿接近相同,城市土著的购买力不足,外来产业进不来内部城市的收入上不去,房价也就僵持在这样的空间上了。


能否破两万在我眼里就是验证这个城市的土著购买力是否充沛的关键数字,破了2万且站稳了,那么房价走势都会比较稳。杭州、苏州、南通、宁波……这些城市都是这么过来了。


房价很怪,不仅能区分人,还能区分城市,就是这么微妙。


02


内陆城市的房价很低,但可能就是很低的。


现在坊间一个观点,比如比较经济然后房价,会发现内陆的一些城市房价低的出奇。


房价低是确实低,但是房价低就代表着未来会涨么,我个人有一点不太一样的看法。


内陆城市能够崛起,或者说产业也好经济也好能够起来的很重要的前提,就是内陆城市有比较低的产业成本。比如说人力成本,土地成本,政策红利,当然也包括居住成本,正是因为这些成本比较低,使得大量的沿海产业以及新型产业愿意内迁而来。


再加上未来高铁路网以及5G时代下,这些的产业链重构变得有可能。所以在我这个维度,不是一个城市有多调控的能力,我相信任何一个地方只要想要调控楼市就一定都可以,为什么内陆城市会那么严。


道理也很简单,因为他们没有退路。


一旦房价飙涨背后就意味着产业链的快速转移,当初深圳的外来人口一大半来自重庆,这也是重庆过去十年以来的切肤之痛,所以你明白为什么内陆城市在拼命增加供应量,因为他们必须要把房价打压住。


因为任何人买房是长线的事情,哪怕是持有两年前后也有买卖的过程,所以当下的波动对我个人来说起不了强劲的作用。


那为什么长三角或者大湾区你看到很多三四线城市的房价会破了两万甚至更高,不是房价城市不愿意管控,而是长三角和大湾区的内核在于人口流动,有一线城市的人口外溢也有乡镇的人口吸引。


而内陆城市就是孤岛,武汉与重庆,重庆和长沙之间的联动几乎为0,而他们守住江山就靠的是自己的性价比优势。


03


毗邻城市房价会出现相当大的错觉,这样的错觉本质上没有对错之分。


比如同样是金茂府的项目,在南通中心最好的位置要卖到4万多,同样在上海近郊但也不错的位置也是4万多。


那么就有一个哲学问题了,这两个价格到底哪个被高估哪个被低估。或者对于你来说,买哪个你认为未来的涨幅会比较好。


其实这是一个非常难判断的一个话题,你任何的解释都是对的,但却是没有用的。在我眼里,这也是为什么没有解释县城里一万多房价是否合理的原因,因为很多道理在楼市里已经没有用了。


所以我才认为如今此刻的买房,哪怕是投资,也要给自己再多一个理由。


就是放在两年前道理都很充分了,什么从规划到楼板价到总价到经济圈各种因素巴拉巴拉和你说清楚之后,你还要给自己多一个理由。


比如那个哲学命题,如果你是南通人在上海,那么你现在就去买南通,如果你是投资客在选盘,买上海这个金茂府就是最好的。


这两个价值都是对的,也都是合理的,房价高的那个以后不会让他跌,房价低的那个以后也会想办法让他没那么好涨,现在就是这样的格局。


这种选择也没有对错,但是这样的选择却和你有关。


房子和你有了更多的交集,未来你就有可能有使用的价值,而有了使用的价值那么也就有了长持有的可能性。在流动性较弱的同时,这样的购房毫无疑问会把风险降低。


这种错觉大家要习惯,比如在上海已经出现了环沪城市的房价比上海远郊房子要贵的现象,你很难去强调哪里是被低估哪里是被透支,各自都有各自的道理,各取所需而已。


04


品质改善几乎横扫了所有县城的居住需求。


不论你承认不承认,现在买房的需求已经非常简单,刚需很少,投资更少,改善当道。而且改善当中七成的因素不需要换更大的面积,但是需要更好的居住品质。


用一句我在一个乡镇里遇到的一个买房客的原话就是:我们也要杭州那种长得像绿城一样的房子。


5年前,碧桂园肆意横行,那是赶上了所到之处还没有房地产这个东西,碧桂园说着给你一个想住酒店一样的房子。对于在那里一辈子没住过五星级酒店的小老百姓来说,他们真的把买碧桂园当成了品质改善。


三四年前,万达新城肆意横行,那是赶上了所到之处还没有大商场,万达新城说着我在的地方就是城市中心,出门就让你感受新天地的繁华。对于在哪里的小老百姓来说,出门就是繁华的场景,也是做梦都期待的,所以也把买万达和新城的房子当成了品质改善。


随着信息的普及,以及持续不断的业主入驻,大家都发现这和我想象的改善不太一样嘛,或者买的时候和住的时候不太一样嘛。


所以今年,越来越多的房企拿着绿城设计院的方案在县城开发项目,新中式在二线肆意,县城依然流行法式。


一线城市的折射同样如此,产品模块变得越来越统一。


不知道各位有没有印象,之前说过上海消灭了两房,大家都不要了。与此同时上海在归类面积段。现在所有商品房做面积规划,基本都在90~140之间徘徊,已经甚少有企业有魄力做160的公寓产品,已经甚少有企业有魄力做四房产品。


为什么?因为需求如此,倒逼着产品供应如此。


05


很多三四线,房子还没到房产的层面。


这是我比较担心的,这么多人聊着自己的城市未来房价会怎么样,但是我们是否想过,现在手里卖的房子,还谈不上是房产这个概念。


什么是房产,一个很重要的维度就是有比较好的变现通路以及变现客户,一个重要指标就是一个城市的二手房的繁华城市。


大家可以看看所在的城市,有没有中介门店,有没有租赁市场。如果没有,不是说房子没有价值,而是房子在房产这个维度的价值还没出来,也就是关于房价提升的速度需要有更多的平常心来面对。


06


最有效的城市开发,不论是新城市建设还是老城市的更新,最好的发展模式到现在为止还是基建模式。


就是你看着开始新建一些东西了,不论是自发的开始地铁、高速、高铁、还是因为各种会议新建的场馆、配套,或者棚改之后的扩容设计,这些都是对房价有帮助的。


不要问为什么,这就是中国式发展的路径,也是对房价最有力的支撑。


而其他各种软性的因素,比如说城市文化啊,产业升级啊,招商引资啊……这些只能说随缘了。


这些因素不是说没用,而是说落地的过程有很大打折的可能,这种过程唯美式的口号,大家也要佛系对待。


另外,说到刚需价格的最好托底,这些年来我发现最好的筹码还是学区,这应该是房产里唯一一个可以让客户丧失理智的因素了。


这里有多少虚高的可能我们不探讨,但是这个筹码会让你碰见下一个丧失理智的接盘侠,无非是多少钱而已。


如今越来越多的三线城市都意识到这个问题,都试图有廉价的土地来吸引好的私立学校前往,最早开始是上海的青浦,现在是环沪的昆山,有这种意识的地方政府都是很明智的大家可以留意下。


大概就是这些,县城市场因为容量小,所以变化会更加快。


很多去年觉得是对的东西,现在又和以前不太一样了,我们只说当下的东西,也希望每一个想要押注县城的朋友们可以关注当下真实的东西,不要想写虚幻的有的没的来安慰自己。


北上广不相信眼泪,县城大概也不太相信。


本文来自公众号:真叫卢俊(ID:zhenjiaolujun0426),作者:真叫卢俊

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